饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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